פינוי בינוי במרכז הנו מסלול לבניית בניינים חדשים במקום קודמיהם שצפויים להריסה. התכנית ממומשת בדרך כלל באזורים עם בנייה באיכות נמוכה וישנה, בה ישנם שיכונים של 3-5 קומות, במקומם בונים בניינים חדשים לגובה. כאשר יזם בינוי מבקש לעשות כן, יש לו 2 מסלולים לעשות זאת.

מסלול פינוי בינוי סטנדרטי (נקרא גם מסלול ‘מיסוי’)

המסלול הנפוץ ביותר לביצוע פינוי בינוי. במסגרתו, מגיש היזם את הבקשה לוועדת התחדשות עירונית בעצמו, ואם הוא מקבל אישור, הוא מבקש ממנה לפנות לממשלה שתכריז על האזור כמיועד לפינוי בינוי. הדיירים המפונים מקבלים, בתקופת יישום ההרס והבנייה מחדש, הטבות במס שבח, מס רכישה ואפילו במע”מ שירותי הבנייה. כך, יוצא שההטבות במס מטעם המדינה הן שמממנות את הפרויקט ושומרות על זכויות הדיירים המפונים. מאידך, יזם הבינוי מאפשר לעצמו לבנות מבלי להיצמד לתכנית בינוי עיר, אלא בהתאם למה שהוא סיכם עם הוועדה.

מסלול פינוי בינוי של תמ”א 38 (על בסיס תיקון מס’ 2 לתכנית מתאר ארצית זו)

פינוי בינוי במרכז נעשה לא מעט בשיטה זו. היא נחשבת לא רווחית כל כך ביחס לשיטת ‘מיסוי’ שהודגמה לעיל, משום שבה היזם יכול להגיש את התכנית שלו ואולי לקבל אישור לבצע אותה. הליכה במסלול של תמ”א 38 מייתרת אותו מראש מלהגיש בקשות באופן חופשי. על מנת לדעת מה מותר לו לבנות הוא צריך להתבסס על התב”ע העירונית המקומית בכל עיר. לכן, יש לו פחות זכויות בנייה מאשר במסלול ‘מיסוי’. הבנייה עצמה גם צריכה להביא להקמת אותו בניין עם אותם מספר דירות ואותו סידור דירות כפי שהיה לפני ההריסה, כשתוספות הבנייה נמצאות מעל או ליד יתר הדירות בהתאם להנחיות התב”ע המקומיות בכל עיר.

80% הסכמת דיירים

זהו התנאי הנדרש על מנת להוציא תכנית פינוי בינוי אל הפועל. מדובר על 80% מהדיירים ש- 75% מהרכוש המשותף בבניין נמצא בסמוך לדירותיהם. אם זהו פינוי בינוי של פרויקט בניינים – יש לבדוק שהושגה 67% הסכמה בכל בניין ש- 67% מהרכוש המשותף בכל בניין נמצא ליד הדירות. הסכמה ברמה כזו ומעלה מאפשרת להוציא את התכנית לפועל מבחינה לגלית. במצב זה, יזם הבינוי צריך למסור לכם את פרטי התכנית – כולל זמני התחלה וסיום של כל שלב במסגרתה. כל חריגה מפרטי התכנית ומלוח הזמנים שגובש בה צריכה להיוודע לכם באמצעות נציגיו של יזם פינוי בינוי במרכז.