פינוי בינוי הוא שם כולל לכל פרויקט יזום בניה בו נדרשת הריסה של בניין או קבוצת בניינים על מנת לבנות תחתיו מוצרי דיור מתקדמים יותר. הדבר יכול להיעשות בשני מסלולים עיקריים: או שהיזם הוא שפונה לוועדת התחדשות עירונית על מנת שתמליץ לממשלה להכריז על האזור כמתחם פינוי בינוי, או שהוא מתבסס על ה- תב”ע העירונית ומציע לדיירים מסלול בנייה על פי המגבלות הכתובות שם. בעוד המסלול הראשון הוא מסלול בו מקבלים הדיירים הטבות מס נדל”ניות הן בשבח, הן ברכישה והן במע”מ על הבנייה, כולל דחייה משמעותית של תאריכי התשלום, המסלול השני ממומן כולו על ידי היזם, ובתמורה הוא מקבל זכויות בנייה בפרויקט.

מסלול פינוי בינוי על בסיס מיסוי

בשיטת פינוי בינוי מסוג זה היזם הוא שפונה לוועדת התחדשות עירונית כדי שתמליץ לממשלה להכריז על המתחם כאתר פינוי בינוי. הדיירים מקבלים הטבות מס בכל תקופת משך ביצוע הפרויקט. באמצעות בניית פינוי בינוי במסלול מיסוי היזם יכול להציג מבנה מגורים שונה מהמבנה שהיה קיים, אך כל דייר שמפונה מחזיק בזכות לדיור בתנאים שהיו לו. בדרך כלל, הסנריו בשיטה זו הוא פינוי בניינים נמוכים רבים והחלפתם בבניינים גבוהים מועטים, בהם מתגוררים אותם הדיירים.

מסלול פינוי בינוי על בסיס תמ”א 38 תיקון 2

תמ”א 38 תיקון 2 נחשב למקרה פרטי של פינוי בינוי, שכן מדובר בהרס של מבנה והחלפתו במבנה אחר, אבל גם מטרת הייזום שונה וגם תוצאותיה. במקרה זה, המטרה היא להגן על מבנה רעוע מפני רעידות אדמה, משום שזו מהותה של תכנית המתאר ה- 38 של מדינת ישראל. התוצאה מאד מגבילה את יזם הבינוי: הוא צריך להציג את אותו בניין, עם אותן זכויות מגורים בדיוק לכל דייר, באותה קומה ובאותה דירה. גם תוספות הבנייה מהן נהנה היזם בתמורה לבנייה מוגבלות לתב”ע העירוני בכל עיר: היזם לא יכול לבנות כמה קומות אקסטרה שמתחשק לו, אלא להיצמד להוראות התב”ע. בדרך כלל, דיירים שעוברים פרויקט מסוג זה מתוגמלים בחדר נוסף או במרפסת שמש חדשה בכל דירה, והם חוזרים לבניין עם עוד 3-4 קומות השייכות ליזם הבינוי בהתאם לתכנית.

אטרקטיביות מסלולי פינוי בינוי בתל אביב

בתל אביב תקף בעיקר מסלול פינוי בינוי על בסיס מיסוי. היזם לא מעוניין להגביל את עצמו בבנייה ולא בתכנית המתאר, ולכן השאיפה שלו תהיה להוציא פרויקט בינוי חדש ולא להיצמד למבנה כמו של הבניין שבכוונתו להרוס. בנוסף, הוא מעוניין לגשת למכרז עם תכנית עסקית המשתלמת לו, ולא להיות תלוי בתב”ע עירונית שמגבלותיה עשויות להפוך את הבנייה לבלתי משתלמת.