תכנית המתאר הארצית ה- 38 במספר חוברה על מנת להגן על מבנים מפני רעידות אדמה ולמזער את הנזק בעת התהוותן. כיום, משמשת התכנית גם להרחבת זכויות הבנייה בבניינים קיימים, לצד הריסתם ובניית בניינים חדשים במקומם. בשונה מפינוי בינוי אין בתכנית שינוי של מיפוי זכויות הנדל”ן של הדיירים: בעוד אשר בפינוי בינוי דייר שגר ברחוב X מס’ Y עשוי למצוא את עצמו בכתובת אחרת עם בית אחר, בתמ”א 38 כל דייר חוזר לגור בכתובתו המקורית, כאשר בחלק מהתכניות הוא מעולם לא עוזב את דירתו כי הבינוי נעשה תוך כדי מגורים ובחלקן הוא צריך לעזוב למגורים ארעיים ולשוב בתום הבנייה. על מנת להוציא תמ”א 38 תיקון מס’ 1 לפועל נדרשת הסכמה של לפחות 66% מהדיירים, ועל מנת להוציא לפועל את תיקון 2 הכולל את הרב הבניין נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים.

מידע על סוג תוספות הבנייה המותרות

התוספות אינן נבחרות שרירותית על ידי הקבלן אלא נקבעות בתכניות בינוי עיר. לכל עיר ישנה התכנית שלה, וניתן לדלות את המידע מאתר העירייה שלה בסעיף תב”ע (תכנית בינוי עיר). באזור המרכז, ממוצע הקומות שניתן לבנות הוא 3 וחצי, כאשר יש שכונות כמו רמת השקמה ברמת גן ורובע הדר ברמת השרון בהן העיריות מאפשרות לבנות עוד 5 קומות וישנן שכונות כמו רובע 3 בתל אביב, בהן מותר לבנות עד 2 קומות תוספת לבניין מאושר, ובמקרים חריגים 3 קומות. בתל אביב בשכונות הצפוניות, אפקה, נאות אפקה, ונווה שרת בחלק לא מבוטל של הבניינים אין תוספות בנייה לגובה, אלא רק בקומות העמודים של הבניינים.

סוגי פרויקטים של תמ”א 38

פרויקט אפשרי אחד הוא חיזוק הבניין, ובניית תוספות בנייה בקומות או על הקרקע בקומת העמודים. פרויקט זה מעוגן בתיקון הראשון של תמ”א 38 והוא אינו מצריך את פינוי הדיירים. הם נשארים לגור בבניין, כשהקבלן ופועליו משתמשים באמצעים שיבטיחו את פרטיותם ויאפשרו להם לקיים שגרת מגורים תקינה במהלך הפרויקט. הפיגומים נבנים על הבניין ונעשה בהם שימוש בשעה שהדיירים מתגוררים בקומות. תוצאות הפרויקט: בניית חדר נוסף בדירה, וגם בניית דירה בקומת העמודים או בנייה לגובה. פרויקט אחר הוא הרס הבניין ובנייתו מחדש. פרויקט זה מעוגן בתיקון השני של תמ”א 38. התוצאות: בניית בניין חדש, בדרך כלל עם תוספת חדר PER דירה ותוספת בנייה של קומות לגובה.