פינוי בינוי היא שם כולל ליזמות בנייה בה הורסים קבוצת בניינים במתחם מסוים ובונים בניינים חדשים, או מתחם חדש לחלוטין המבוסס על ריאות ירוקות, מרכזי מסחר ומרכזי מגורים גם יחד. סוג זה של יזמות בנייה אושר על ידי הממשלה לראשונה בשנת 1998 והסמיך את משרד השיכון להכריז על אזורים כמועדים לפינוי בינוי: מועדים להריסה ובנייה מחדש. מאז, ניתן לממש יוזמה זו ב- 3 דרכים.

פינוי בינוי בהכרזת רשות מקומית

רשות מקומית, כמו למשל עיריית רמת גן, יכולה ליזום פרויקט פינוי בינוי, ומכורח זאת לפנות למשרד השיכון אשר יכריז על מתחם מסוים כמיועד לפינוי בינוי. הפינוי מתבצע על ידי הדיירים או היזמים. ההריסה והבנייה מחדש מתבצעות בידי חברת יזמות בניה המתמחה בפינוי בינוי.

פינוי בינוי על בסיס מיסוי

בשיטה זו הקבלן, ולא הדיירים, הוא שפונה לוועדת התחדשות עירונית בעירייה ומבקש ממנה להמליץ לממשלה להכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. הדיירים שסופגים את הפינוי מקבלים הטבות במס שבח, רכישה ומע”מ על הבנייה, כולל הטבת תשלום מאוחר מאד בתאריך, ביחס לתקופת מסחר רגילה. כיום נחשבת שיטת פינוי בינוי זו לפופולארית ביותר בישראל. היזמים מבקשים את האישור מהעיריות משום שהם לא ששים בהכרח להעמיד את אותם בניינים שמיועדים להריסה, אלא לעתים גם פרויקט אחר הכולל פארקים, חנויות וריאות ירוקות. בשביל זה הם צריכים לברר אם זה מותר מול גורמי העירייה.  

פינוי בינוי על בסיס תמ”א 38

למעשה, פינוי בינוי במסגרת זו נעשה על בסיס תיקון מס’ 2 לתכנית מתאר זו. תיקון זה מסמיך קבלנים להרוס בניינים ולבנותם מחדש באופן תקני נגד רעידות אדמה, במקום לבנות על הקיימים. בעוד פינוי בינוי של רשות מקומית ופינוי בינוי במסלול מיסוי מיועדים למתחמים בדרך כלל, תמ”א 38 תיקון 2 מיועד גם לבניין הבודד. כאשר ועד בית כלשהו מבקש ליזום כזה פרויקט, והוא אחראי על בניין אחד בלבד, זהו מוצא אפשרי עבורו, אך עליו לבדוק שהבניין עומד בתנאים של התכנית, קיבל היתר בנייה לפני שנת 1980, ולא היה מועמד להריסה בעבר. מהצד של יזם הבינוי (הקבלן) זו תכנית משתלמת פחות כי יש לו פחות חופש יצירה: הוא כבול לתב”ע העירונית גם באופן הבנייה של הבניין המטופל (זכויות הדיור של כל דייר צריכות להישמר כפי שהיו גם בקומה ובמספר הדירה) וגם בכמות זכויות הבנייה שהוא רשאי לקחת לעצמו. ברמת גן יש אזורים כמו דרום רחוב אבא הלל, שם מותר לבנות 4 קומות אקסטרה, ואזורים כמו שיכון חרוזים או ותיקים בו הבנייה מוגבלת ל- 3 קומות אקסטרה בלבד.