פינוי בינוי הוא שם כולל לפרויקט נדל”ני בו הורסים בניין או קבוצת בניינים קיימת על מנת לבנות חדשים ומשודרגים. הדבר יכול להתבצע בשני מסלולים עיקריים: מיסוי – בו יזם הבינוי מגיש את הפנייה לוועדה להתחדשות עירונית אשר תפנה לממשלה כדי שתכיר בו כאזור מיועד לפינוי בינוי. שם המסלול הוא ‘מיסוי’ כי הדיירים שמשתתפים במיזם נהנים מהטבות מס, הנחות במס שבח ומס רכישה ואפילו במע”מ שירותי הבנייה. הסוג השני של פינוי בינוי הוא תמ”א 38 תיקון 2, במסגרתו בניית הבניין החדש לאחר ההריסה מוגבלת לתב”ע העירונית, ולא יכולה להיבנות בדרך אחרת שיציע היזם. הדבר מתבטא במספר הקומות המותר להוספה ובהיקף הרחבת הדירות המאושר בתב”ע.

מידע על פינוי בינוי במסלול ‘מיסוי’

במסלול זה יש צורך להשיג את הסכמת 80% מהדיירים כך ש- 75% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. במידה ומדובר בפרויקט בניינים ולא בבניין בודד, צריכים להתקיים עוד 2 תנאים: בכל בניין בפרויקט יש להשיג 67% הסכמה מהדיירים אשר 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. רוב זה כפי שהודגם כעת נקרא “רוב מיוחס”. אם הושג רוב מיוחס – ניתן לומר שהתכנית מאושרת למימוש, משום שבמצב זה הדיירים המסרבים חשופים לתביעת נזיקים מנציגי הרוב המיוחס.

מידע על פינוי בינוי במסלול ‘תמ”א 38 תיקון 2’

במסלול זה יש צורך להשיג את הסכמת 80% מהדיירים ללא בדיקות נוספות. אישור או ביטול יישום הפרויקט מתבצע בהחתמות של נציגים מטעם היזם או של דייר מתוך הבניין שהחליט ליזום מהלך תמ”א 38 בבניין בעזרתו של יחד קבלן מורשה. אם הושגו 80% מההחתמות ניתן להתחיל ביישום הפרויקט. במקרה זה הרס הבניין נעשה כמו שהוא נעשה בשיטת ‘מיסוי’, אבל הבנייה של הבניין החדש מוגבלת מאד: הדירות של הדיירים באינדקסים בתוך הבניין צריכות להישמר. בנוסף, אם הקבלן החליט לבנות עוד קומות הוא צריך להגביל את עצמו לתב”ע העירונית. זאת לעומת מסלול ‘מיסוי’, בו מדסקסים על מבנה הבניין החדש עם הוועדה להתחדשות עירונית.

תכניות פופולאריות של פינוי בינוי

כיום – קבלנים ייטו לממש במיוחד את מסלול ‘מיסוי’ ופחו יפנו לתמ”א 38 תיקון 2, משום שהאחרון מצריך הגבלה לתב”עות מקומיות. בפינוי בינוי במסלול מיסוי היקף הבנייה הוא כפי שסוכם בין היזם לוועדה, בתוספת של אמצעים שונים לשיפור איכות הדיור כמו שתילת ריאות ירוקות והוספת מגרשי חנייה. אמצעים אלה אינם באישור בבנייה של תמ”א 38 תיקון 2.