תמ”א 38 הנה תכנית מתאר ארצית בה משתמשים יזמי בינוי בשביל למגן בניינים מפני רעידות אדמה ועל מנת לבנות תוספות בנייה. תוספות הבנייה נבנות בחלק מהמקרים בתוך הדירות עצמן, בחלק אחר של המקרים בקומת הקרקע וברוב המקרים – לגובה כקומות נוספות. לתכנית הוכנסו תיקונים המביעים את אופי הבנייה: תוספת למבנה קיים שאינו מיועד להריסה וניתן לו היתר בנייה לפני שנת 1980, או הרס בניין שעומד בתנאים הללו על מנת לבנות בניין חדש עם אותן זכויות בנייה, בתוספת חלקו של הקבלן. בנוסף לתיקונים הללו, כפוף יזם הבינוי לתב”ע העירונית בעיר בה הוא פועל. אם העירייה קבעה שמותר לבנות עד X קומות באותו בניין, היזם חייב לציית למגבלה.

תמ”א 38 לחיזוק בניין קיים ובניית תוספות בנייה

זהו מימוש הלכה למעשה של תיקון מס’ 1 (חיזוק הבניין) ותיקון מס’ 3 (הטמעת זכויות בנייה בבניין). במסגרת פרויקט זה נותרים הדיירים לגור בבניין במהלך הבינוי ולכן אין עלויות דיור ארעיות. היזמים מניחים את הפיגומים על הבניין הקיים ומבצעים את עבודות הבנייה אשר סוכמו. בתום הפרויקט – בונים היזמים את תוספת הבנייה לאותו בניין, חדרים נוספים בכל דירה ו/או קומות לגובה.

תמ”א 38 הכוללת את הרס הבניין ובנייתו מחדש

זהו מימוש הלכה למעשה של תיקון מס’ 2 (תמ”א 38 על בסיס הרס הבניין ובנייתו מחדש). במסגרת פרויקט זה מפונים הדיירים לדירות ארעיות במימון היזם. באותה עת, הבניין שלהם נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, בדרך כלל עם תוספת של 1-2 חדרים PER דירה, ובניית קומות נוספות עבור היזם (בכפוף למגבלות לתב”ע המותר באותה עיר).

הסכמת דיירים לביצוע תכניות מתאר בבניינים

על פי חוק, נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים לביצוע תמ”א 38 תיקון מס’ 1 (ללא הרס הבניין) ו- 80% מהדיירים לביצוע תמ”א 38 תיקון מס’ 2 (הרס הבניין ובנייתו מחדש). את ההסכמה מביעים הדיירים בהחתמות מול מחתימי תמ”א מטעם היזם שחולשים על דירות הבניין. במידה ולא הושגו מכסות המינימום של חתימות הדיירים לא ניתן לבקש מהוועדה העירונית ליישם תמ”א 38 בבניין.

אזורי תמ”א 38 נפוצים

על אף שהתכנית כפופה לכל הארץ, היא תופסת תאוצה בעיקר באזור מרכז הארץ (גוש דן ורמת השרון) משתי סיבות: רוב הבניינים שנבנו לפני שנת 1980 וגם לא מועמדים להריסה שוכנים באזור גאוגרפי זה, וגם משום שזה הכי משתלם ליזם הבינוי. כשהוא מקבל על עצמו תמ”א 38 הרווח שלו מתבטא בבניית החלק שלו על מנת שייווצר לו נכס נדל”ני נוסף, קרי – בניית הקומות הנוספות בבניין. היות שעלות בניית הבניין זהה בכל הארץ מבחינת חומרי ייצור, משכורות ועבודה, הוא מקבל את עיקר התמורה מפרויקט במרכז: בבניינים העומדים על קרקע יקרה הוא יוכל לממש פרויקטים נדל”ניים מסחריים בעלות שעושה את בניית הפרויקט למשתלמת עבורו.